요즘 감정평가사 시험 준비하시는 분들이 많습니다. 경기가 안 좋거나 부동산이 불황일 때 경매 매물로 나오는 건물이나 토지가 많아 감정평가사의 일거리가 많아집니다.
요즘은 특히 공인중개사 자격증을 취득하신 중장년 분들도 정년없이 억대의 높은 수익창출이 가능한 감정평가사 자격시험에 많이 응시하십니다. 오늘은 8대 전문직 중에 하나로 꼽히는 감정평가사 자격시험의 시험과목 및 합격률을 공인중개사와 비교하여 알려드리겠습니다.
| 목 차 1. 감정평가사란 2. 감정평가사 시험과목(공인중개사 비교) 3. 감정평가사 합격기준 4. 감정평가사 합격률 및 난이도 |
1. 감정평가사란
감정평가사는 Certified Appraiser라고 불리며 부동산, 동산 등의 유, 무형자산 등의 경제적 가치를 평가하여 판정하고 그 액수를 실제 산출해 내는 전문가입니다. 즉 감정평가사가 작성하고 서명한 감정평가서는 공신력을 가지고 해당 물건의 가치를 보증하는 역할을 수행하게 됩니다.
우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 공공 토지수용이나 매년 발표되는 공지시자 산정 등 토지 부동산 등의 가치평가 업무를 직접수행하거나 감독 관리하는 역할을 합니다. 특히 우리나라에서는 감정평가사가 정말 많은 권한을 가지며 웬만하면 무엇이든 감정해서 평가할 수 있을 만큼의 권위를 가지고 있습니다. 평가할 때는 원가방식, 비교방식, 수익방식 등을 활용합니다.
주된 업무영역으로는 담보, 경매, 소송, 보상, 공시지가 등이 있으며 국유,공유재산, 조세, 조성용지분양, 관리처분, 자산관리 등이 있습니다. 요즘에는 특허권 및 영업권 등의 특수감정평가영역도 개척되었고 M&A와 관련한 기업의 가치평가 및 실사, 부동산 채권 등의 시장 활성화로 인해 감정평가사에 대한 수요가 급격히 증가하고 있습니다.
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2. 감정평가사 시험과목(공인중개사 비교)
감정평가사는 1년에 1번 1차와 2차로 시험이 구성되어 있습니다.
| 시험구분 | 교시 | 시험과목 | 입실완료 | 시험시간 | 문항수 |
| 제 1차 시험 |
1교시 | -민법 -경제학 원론 -부동산학 원론 |
09:00 | 09:30 - 11:30(120분) | 과목별 40문항 |
| 2교시 | -감정평가관계법규 -회계학 |
11:50 | 12:00 - 13:20(80분) | ||
| 제 2차 시험 |
1교시 | -감정평가실무 | 09:00 | 09:30 - 11:10(100분) | 4문항 (논술형) |
| (중식 시간) | |||||
| 2교시 | -감정평가이론 | 12:10 | 12:30- 14: 10(100분) | 4문항 (논술형) | |
| (휴식시간) | |||||
| 3교시 | -감정평가 및 보상법규 | 14:30 | 14:40 - 16:20(100분) | 4문항 (논술형) | |
1차시험에서는 민법, 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가관계법규 그리고 회계학 5개 과목을 1,2교시 합쳐 200분 동안 봅니다.
1차는 객관식입니다. 보통 1차에서는 회계학이 가장 난이도가 높고 평균점수가 낮아 과락비율이 높습니다. 두번째는 경제학원론으로 역시 전공자가 아니라면 많이 어려워합니다. 그래서 1교시의 경제학원론과 2교시의 회계학을 중점적으로 공부하시는 것이 1차 절대평가에서 합격하는 중요한 열쇠가 됩니다.
2차시험에서는 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규의 3개 과목을 3교시까지 총 300분동안 봅니다. 2차 과목중에서는 감정평가 이론 과목이 가장 과락율이 높습니다. 절반이상의 수험생이 40점 이상을 못맞습니다. 그래서 공부하실 때는 감정평가실무에 가장 많은 시간을 투자하시는 게 바람직하며 감정평가 및 보상법규 그리고 감정평가이론 순서로 공부하시면 좋습니다.
시험과목이 공인중개사와 비슷하긴 합니다. 공인중개사의 경우 부동산학개론, 민법 및 민사특별법의 과목을 1차에서 치르며 이는 감평사의 1차 과목 내용안에 들어있는 부분이 많습니다.
하지만 감정평가사의 회계학 부분은 공인중개사에서는 다루지 않기 때문에 공부해야 하는 내용 및 난이도가 감정평가사가 훨씬 높다고 보시면 됩니다. 그래서 공인중개사 합격하신분이 감정평가사에 합격하긴 어렵지만 거꾸로 감정평가사 합격하신 분이 공인중개사 시험을 볼 때 수월하게 합격이 가능합니다.
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그래서 보통 감정평가사의 경우 전업수험생 및 전공자의 경우 1년에서 2년의 수험기간이 필요하며 직장을 다니거나 학업과 병행하여 수험생활을 하는 경우에는 3년 이상의 준비기간이 필요합니다. 평균적으로는 보통 빠르면 2년에서 3년정도의 준비기간이 가장 많습니다.
3. 감정평가사 합격기준
기본적으로 감정평가사의 응시는 성별, 전공, 경력과 무관하게 누구나 응시가 가능합니다.
단, 영어시험 대체를 위한 공인어학점수가 필요합니다.
- 토익(TOEIC) : 700점 이상
- 토플(TOEFL) : PBT 530점 이상, IBT 71점 이상
- 텝스(TEPS) : 340점 이상
- G - TELP LEVEL 2 : 65점 이상
- FLEX : 625점 이상
- TOSEL : 640점 이상
- IELTS : 4.5점 이상
감정평가사 시험에 합격하기 위해서는 영어과목을 제외한 1차시험 5과목 모두에서 40점 이상을 받고 전과목 평균 60점 이상을 취득해야 합니다. 2차시험에서는 마찬가지로 3과목 모두에서 40점 이상을 받고 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 합니다.
하지만 최소합격인원에 미달하는 경우 40점 과락을 넘긴 수험생 중에서 고득점자 순으로 합격자를 결정합니다. 즉 2차는 상대평가로 정해진 인원 등수 안에 들어야 합격한다고 생각하시면 됩니다. 최종선발인원은 매해 달라지며 2018년 170명, 2019년 181명, 2020년 184명, 2021년 203명, 2022년 202명, 2023년 204명이었습니다.
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4. 감정평가사 합격률 및 난이도
아무래도 1차는 절대평가이기 때문에 합격률이 2차보다는 높은 편입니다. 최근 2022년까지 5년간 평균 1차 합격률은 33.58%였습니다. 가장 최근인 2023년 1차 시험의 합격률은 32.15%였습니다.
2차 시험의 경우 2022년까지의 평균 합격률은 14.5%였으며 2023년의 최종 2차 시험의 합격률은 역대 가장 낮은 8.58%였습니다. 최근 2023년까지 시험의 난이도가 계속 올라가는 추세이며 특히 2023년의 2차 시험에서는 감정평가실무과목에서 78%가 40점 이상을 맞지 못해 과락하였습니다.
즉 10명중에 약 8명이 40점 미만을 득점하였습니다. 합격자 연령별 현황을 보면 대부분 20대와 30대가 90%이상을 차지한다고 보시면 됩니다.
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